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Micro-foncier ou régime réel : les deux bases côte à côte
Pour une location vide, le micro-foncier retire 30 % des loyers ; le régime réel retire les charges réelles et les intérêts d’emprunt. Le calcul donne la base imposable dans chaque régime, et le déficit éventuel au réel. Le choix du régime vous appartient.
Exemple
6 720,00 € · 5 400,00 €
9 600,00 € de loyers, 2 400,00 € d’intérêts et 1 800,00 € de charges : base de 6 720,00 € au micro-foncier, de 5 400,00 € au réel.
Règles appliquées
- Micro-foncier : loyers bruts de toutes les locations vides du foyer fiscal jusqu’à 15 000 € par an, abattement de 30 % qui représente toutes les charges.
- L’option pour le régime réel se fait en déposant la déclaration 2044 ; elle vaut pour trois ans et est irrévocable pendant cette période.
- Au réel, le déficit qui vient des charges autres que les intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, à condition de continuer à louer trois ans. Les intérêts et l’excédent se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Non pris en compte : la limite portée à 15 300 € (Périssol, Cosse) ou, sur option, à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D (dépenses payées de 2023 à 2027), et les régimes qui excluent le micro-foncier.
- Ce sont des bases, pas un impôt : l’impôt et les prélèvements sociaux dépendent de l’ensemble des revenus du foyer.
Calcul indicatif, à partir des chiffres saisis et des règles citées sur cette page. Ce n’est pas un conseil juridique, fiscal ou financier, ni une recommandation d’acheter, de vendre ou d’agir.
Sources : art. 31, 32 et 156 du code général des impôts ; BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10 ; economie.gouv.fr, « Tout savoir sur le déficit foncier ». Règles vérifiées le 6 octobre 2026.