Micro-foncier ou réel : à partir de quel montant de charges ?

Au réel, on retire des loyers les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt, la taxe foncière (sans la taxe d’ordures ménagères refacturée au locataire), l’assurance du bailleur, les travaux d’entretien et de réparation, les charges de copropriété que le locataire ne rembourse pas et les frais de gestion.

Dans ces exemples, ce sont les intérêts qui font basculer. Sans crédit, seule l’année de travaux dépasse 30 %. Avec un crédit récent, les intérêts seuls peuvent y suffire ; ils baissent ensuite chaque année.

Le micro-foncier s’arrête à 15 000 € de loyers bruts pour tout le foyer, toutes locations vides confondues. Au-delà, le réel s’impose.

L’option pour le réel vaut trois ans, sans retour possible pendant cette période. Elle se prend en déposant la déclaration 2044 avec la déclaration de revenus. Une seule année de travaux engage donc aussi les deux années suivantes, même sans travaux.

Au bout des trois ans, l’option ne s’arrête pas d’elle-même : la loi la garde valable tant que les loyers restent sous le plafond du micro-foncier.

C’est un déficit foncier. La part qui vient des charges autres que les intérêts se retire du revenu global, jusqu’à 10 700 € par an. Le reste, et la part due aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Dans l’exemple des travaux, les 6 100 € passent sur le revenu global.

La limite monte jusqu’à 21 400 € pour des travaux qui font passer un logement de E, F ou G à A, B, C ou D, à justifier au plus tard le 31 décembre 2027.

Une condition suit le déficit : continuer à louer. Si la location s’arrête avant la fin de la troisième année qui suit, l’administration recalcule les trois années précédentes comme si le déficit n’avait pas touché le revenu global. Seuls une invalidité de 2e ou 3e catégorie, un licenciement ou un décès dans le foyer font exception.