Plus-value LMNP : les amortissements d’avant 2025 comptent-ils ?

La loi de finances pour 2025 vise les ventes réalisées à partir du 15 février 2025. Elle ne fait aucune différence selon l’année où la location a commencé.

Une députée de la Gironde a demandé si les amortissements antérieurs pouvaient être épargnés. La réponse publiée le 24 mars 2026 est nette : « l’ensemble des amortissements déduits » pendant la location entre dans le calcul. Ce qui compte est la date de la vente, pas celle de l’amortissement.

Les amortissements « admis en déduction » au titre de l’article 39 C, c’est-à-dire ceux qui ont réellement réduit votre bénéfice de location meublée. Le prix en question est celui du logement : le mobilier, acheté et amorti à part, n’en fait pas partie.

Deux points restent sans commentaire officiel. Le texte ne nomme pas les amortissements mis en report faute de bénéfice, jamais déduits. Et la fiche du BOFiP sur le prix d’acquisition date toujours du 12 septembre 2012 : les précisions annoncées par le ministère n’y sont pas encore.

Le prix d’achat n’est pas réduit pour un logement situé dans :

• une résidence réservée aux étudiants, aux moins de 30 ans en formation ou aux plus de 65 ans
• un établissement ou une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées
• une unité de soins de longue durée

Une résidence de tourisme ou d’affaires ne figure pas dans la liste : la règle s’y applique.

Les abattements des particuliers s’appliquent ensuite, comme le rappelle la réponse ministérielle. Après 22 ans de détention, plus d’impôt sur le revenu ; après 30 ans, plus de prélèvements sociaux. Les amortissements retirés grossissent la plus-value avant abattement, ils ne changent pas ces durées.