Charges locatives récupérables : la liste du décret de 1987

Les charges que le bailleur peut réclamer au locataire sont listées par un décret du 26 août 1987, en huit rubriques. La liste est limitative : une dépense qui n’y figure pas reste à la charge du bailleur.

L’essentiel

Huit rubriques — Ascenseur, eau et chauffage, parties communes, extérieurs, hygiène, équipements, taxes, installations du logement.
Rien en dehors de la liste — La Cour de cassation la qualifie de limitative.
Gardien : 75 % ou 40 % — Selon qu’il assure les deux tâches prévues ou une seule.

Que contient la liste ?§

I. Ascenseurs et monte-charge
Électricité, visite périodique, dépannage sans pièce, lampes de la cabine.
II. Eau et chauffage collectifs
Eau froide et chaude, combustible, ramonage des chaudières, relevé des compteurs.
III. Installations du logement
Réglage du chauffe-eau, joints des robinets et des chasses d’eau, quand le bailleur s’en charge à la place du locataire.
IV. Parties communes intérieures
Électricité, produits d’entretien, minuterie, ménage.
V. Espaces extérieurs
Coupe et désherbage, engrais, plantes de remplacement, sable des bacs à jeux.
VI. Hygiène
Sacs pour les ordures, désinsectisation, vidange des fosses, élimination des rejets (personnel).
VII. Équipements divers
Ventilation mécanique, interphone et porte à code, ramonage des conduits de ventilation.
VIII. Impositions et redevances
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, droit de bail.

Chaque rubrique est détaillée poste par poste dans l’annexe : électricité, fournitures, entretien courant, menues réparations, frais de personnel.

Ne figurent pas dans la liste : la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble, les honoraires du syndic ou d’une agence.

Une dépense absente de la liste, le locataire la doit‑il ?§

Non. Une cour d’appel avait mis le débouchage des égouts à la charge d’un locataire, comme une forme d’élimination des rejets. La Cour de cassation a cassé l’arrêt le 3 avril 2007 : l’annexe « fixe de manière limitative la liste des charges récupérables » et ce débouchage n’y figure pas.

Même logique pour l’ascenseur : son entretien est dans la liste, le contrôle technique obligatoire tous les cinq ans n’est pas récupérable. Fiche F947

Loyer et charges, mois par mois

Le modèle de quittance sépare le loyer et les charges versés par le locataire. Gratuit, sans inscription.

Établir une quittance

Le gardien : quelle part de son salaire ?§

75 %

Gardien ou concierge, deux tâches

Entretien des parties communes et élimination des rejets, prévus par son contrat de travail.

40 %

Gardien ou concierge, une seule tâche

L’entretien ou les rejets, pas les deux.

100 %

Employé d’immeuble

Pour l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets.

Le pourcentage porte sur le salaire et les charges sociales et fiscales. N’en font pas partie, entre autres : le salaire en nature, les primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la mutuelle payée par l’employeur ou le comité d’entreprise.

Un gardien remplacé pendant ses congés ou un arrêt de travail garde le même pourcentage. Quand le ménage est confié à une entreprise, son coût est récupérable de la même façon ; le décret demande au bailleur de s’assurer que le contrat distingue les dépenses récupérables des autres.

Et les réparations ?§

Seules les menues réparations et l’entretien courant sont dans la liste. Remplacer un équipement compte comme une menue réparation seulement si cela ne coûte pas plus que la réparation elle-même.

Comment le locataire les paie‑t‑il ?§

Quand elles sont payées par provisions, celles-ci sont régularisées une fois par an sur la base des dépenses réelles.

Régularisation : décompte, justificatifs, délais En meublé, les charges peuvent aussi être un forfait, sans régularisation

Information générale sur la loi, à jour au 28 octobre 2026. Ce n’est pas un conseil juridique : pour une situation précise, un avocat, un notaire ou l’ADIL de votre département (consultation gratuite) peut vous répondre.

Textes de loi et sources (6)