État des lieux de sortie : que peut retenir le bailleur sur le dépôt ?

Ce que le locataire doit encore, et le prix des dégâts apparus entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, à condition de pouvoir le justifier par un devis ou une facture. L’usure normale due au temps ne se retient pas.

Qu’est-ce qui peut être déduit du dépôt ?§

Ce que montre la comparaison des deux états des lieux
Constat	Exemple	Retenue
Loyer ou charges impayés	Dernier mois resté sans paiementAvec le décompte des sommes dues	Oui
Dégradation	Porte enfoncée, plan de travail brûléSauf force majeure, faute du bailleur ou tiers que le locataire n’a pas fait entrer	Oui
Réparation locative non faite	Vitre fendue, lames de parquet abîmées, trous de cheville nombreuxListe du décret du 26 août 1987	Oui
Usure due au temps	Peinture ternie, moquette usée aux passagesLa vétusté n’est pas à la charge du locataire	Non
Malfaçon, vice de construction	Carrelage fissuré par un défaut de pose	Non

L’écart se lit en comparant les deux documents. L’état des lieux décrit pièce par pièce les sols, murs, plafonds et équipements, et peut être illustré de photos ; celui de sortie note ce qui a changé depuis l’entrée. Décret de 2016 Article 7 Décret de 1987

Un devis suffit‑il, ou faut‑il avoir fait les travaux ?§

Un devis est cité comme justificatif. La loi demande des sommes « dûment justifiées » ; service-public.fr nomme le devis, la facture et, pour un impayé, la lettre de réclamation restée sans réponse.

Une somme retenue sans justificatif reste due au locataire.

Retenues faites : jusqu’à quand rendre le reste ?

Loyer, somme à rendre, date de remise des clés : la date limite et la majoration en cas de retard, sans inscription.

Calculer ma date limite

Peinture refaite il y a huit ans : qui paie ?§

La vétusté, c’est l’usure due au temps ou à un usage normal des matériaux et équipements. Les réparations qu’elle rend nécessaires ne sont pas à la charge du locataire.

Pour mesurer cette part, le bail peut prévoir dès la signature une grille de vétusté, prise dans un accord collectif de location, même si le logement n’est pas concerné par cet accord. La grille donne, matériau par matériau, une durée de vie et un abattement annuel sur le prix de la réparation.

Pas d’état des lieux d’entrée : qui est avantagé ?§

En principe, le bailleur. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et doit le rendre ainsi. La preuve contraire reste possible pour lui.

Quand l’état des lieux amiable n’aboutit pas, un commissaire de justice peut l’établir à la demande de l’une des parties. Ses frais sont partagés par moitié, et chacun est prévenu au moins sept jours avant, par lettre recommandée.

Appartement en copropriété : tout se solde au départ ?§

Pas forcément. Une provision justifiée de 20 % du dépôt au plus peut être gardée jusqu’à l’approbation des comptes annuels de l’immeuble ; le solde suit dans le mois.

Délais de restitution et majoration de retard

Le locataire conteste les retenues : qui tranche ?§

La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges sur l’état des lieux et le dépôt de garantie. Elle réunit autant de représentants des bailleurs que des locataires, cherche un accord et rend un avis dans les deux mois.

Information générale sur la loi, à jour au 6 novembre 2026. Ce n’est pas un conseil juridique : pour une situation précise, un avocat, un notaire ou l’ADIL de votre département (consultation gratuite) peut vous répondre.

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