Frais de notaire d’un bien loué : déductibles des loyers ?

Au réel, l’article 31 du code des impôts liste ce qui se retire des loyers : entretien et réparations, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion. Les droits de mutation, les émoluments du notaire et la commission d’agence de l’achat n’y figurent pas.

Pour l’administration, ce sont des frais engagés pour acquérir un capital immobilier : ils suivent le bien, pas les loyers. Ils ne créent donc pas de déficit foncier l’année de l’achat.

Même le nouvel amortissement des logements neufs ou lourdement rénovés en immeuble collectif, ouvert par la loi de finances pour 2026, se calcule sur le prix « net de frais ».

Au micro-foncier, la question ne se pose pas : l’abattement de 30 % remplace toutes les charges, quelles qu’elles soient.

Celle-là se déduit, au réel. Quand le crédit est garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, les honoraires du notaire pour cette garantie, TVA comprise, comptent comme frais d’emprunt, comme les frais de dossier de la banque.

L’administration demande de pouvoir justifier leur nature et leur montant, séparément de l’acte d’achat. Et si le prêt a aussi payé les droits de mutation, les intérêts de cette part du crédit se déduisent comme les autres.

Oui : ils s’ajoutent au prix d’achat, ce qui réduit la plus-value. Ils se comptent pour leur montant réel, factures à l’appui, ou par un forfait de 7,5 % du prix, sans justificatif.

Dans l’exemple, le forfait donne 15 000 € et la facture 16 631 € : les justificatifs ajoutent 1 631 € au prix retenu.

Le forfait ne vaut que pour un bien acheté. Pour un bien reçu par succession ou donation, seuls les frais réellement payés comptent, sur justificatifs.

Le loueur en meublé au réel suit les règles des entreprises : droits de mutation, honoraires et commissions de l’achat passent en charges l’année de l’achat, ou s’ajoutent au coût du bien et s’amortissent avec lui. Le choix se fait par la façon de les comptabiliser.

Ce choix est irrévocable et vaut pour tous les biens inscrits à l’actif, pas seulement le premier logement.

Au micro-BIC, le bénéfice est égal aux recettes moins un abattement forfaitaire : les frais de l’achat n’y changent rien. À la revente, sauf exceptions, les amortissements déduits au réel diminuent le prix d’achat retenu.